Découvrez toutes les spécificités du syndic provisoire
Le syndic provisoire doit être mis en place dans les copropriétés nouvellement établies. Il est chargé de gérer la copropriété jusqu'à la tenue de la première assemblée générale.
Qu'est-ce qu'un syndic provisoire ?
Le syndic provisoire est un acteur temporaire dans la vie d'une copropriété. Sa nomination survient généralement au moment de la création d’une nouvelle copropriété (souvent lors d’une vente en état de futur d’achèvement, VEFA). La loi du 10 juillet 1965 interdit qu’une copropriété n’ait pas de syndic. Par conséquent, le promoteur élit un syndic provisoire.
Sa principale mission est d'assurer la gestion et l'administration de la copropriété avant que ne soit désigné un syndic définitif, que ce soit un syndic professionnel ou un syndic non-professionnel.
Le rôle du syndic provisoire est crucial, car il met en place les premiers rouages de la copropriété neuve, prépare l'assemblée constitutive et veille au respect des règles et obligations réglementaires. Il s’occupe également de la gestion administrative et financière de la copropriété. C'est une période déterminante pour le bon fonctionnement futur de la copropriété.
Comment désigner le syndic provisoire ?
Comme mentionné précédemment, c'est le promoteur qui désigne le syndic provisoire. Pour clarifier, le promoteur est l'entité responsable de la vente des biens, qu'ils soient déjà construits ou en phase de construction. Pour nommer un syndic provisoire, le promoteur a trois méthodes possibles :
- Il peut nommer le syndic provisoire directement dans une clause dédiée du règlement de copropriété ;
- Le choix du syndic provisoire peut être indiqué directement sur l'acte de vente ;
- Ou encore, le promoteur peut inclure le contrat du syndic provisoire au sein du contrat de vente de chacun des lots.
Combien de temps un syndic provisoire peut-il exercer ?
Le syndic provisoire exerce généralement pendant une période initiale d'un an à compter de la création de la copropriété. Cependant, cette durée peut être prolongée par une décision prise en assemblée.
Il est généralement déconseillé de prolonger le mandat du syndic provisoire, car cela pourrait créer un conflit d'intérêt évident entre le syndic et le promoteur, en particulier concernant les garanties liées à la vente.
Qui paie le syndic provisoire ?
Les frais liés au syndic provisoire font partie des charges courantes de la copropriété. Par conséquent, ces frais sont répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Quant aux lots qui n'ont pas encore trouvé preneur, toutes les charges qui leur sont associées, y compris les honoraires du syndic, sont supportées par le promoteur immobilier.
Quel est le rôle du syndic provisoire dans la copropriété ?
Comme n'importe quel syndic, le syndic provisoire a pour mission de gérer et d'administrer la copropriété de façon optimale. Ses missions incluent :
- Veiller au respect du règlement de copropriété ;
- Assurer la gestion financière de la copropriété, y compris le paiement aux divers fournisseurs et la gestion de la paie pour les éventuels employés de la résidence ;
- Garantir le maintien en bon état des parties communes et des équipements ;
- Créer un compte bancaire distinct au nom de la copropriété ;
- Contracter une assurance pour la copropriété ;
- Représenter le syndicat de copropriété devant les tribunaux, que ce soit pour défendre les intérêts de la copropriété ou pour initier une action ;
- Organiser la première assemblée générale des copropriétaires ;
- Fournir un état daté aux notaires lors des changements de propriété.
En tant que "premier" syndic, le syndic provisoire a également d'autres tâches spécifiques :
- Procéder à l'immatriculation de la copropriété ;
- Élaborer la fiche synthétique de la copropriété en utilisant le registre national d'immatriculation ;
- Mettre en place le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- Établir une liste complète des copropriétaires avec des détails tels que le lot concerné, les informations personnelles du propriétaire, son adresse et ses coordonnées de contact ;
- Contracter tous les contrats nécessaires et préparer le budget qui sera présenté lors de la première assemblée générale.
Syndic provisoire : les trois modèles possibles
Il existe trois s modèles de syndic, adaptés aux différents besoins propres à chaque copropriété :
- Le syndic professionnel : La gestion de la copropriété est confiée à une entreprise ou un cabinet spécialisé en échange d’honoraires. Ces professionnels fixent leurs honoraires librement. Pour garantir une gestion transparente et sécurisée, le syndic professionnel doit répondre à certaines exigences. Il doit notamment disposer d'une garantie financière solide pour assurer le remboursement des fonds de la copropriété dans l’éventualité d’une défaillance. Par ailleurs, une assurance responsabilité civile est requise, tout comme une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).
- Le syndic bénévole : L’un des copropriétaires prend en charge le rôle de syndic, suite à une élection en assemblée générale. Son investissement est généralement motivé par un souci d'économie et une plus grande proximité avec les enjeux de la résidence.
- Le syndic coopératif : C’est le président du conseil syndical qui endosse les responsabilités du syndic. Mais une particularité demeure : il peut s'appuyer sur l'ensemble des membres du conseil syndical pour se répartir les tâches. Cette coopération favorise une gestion plus rapide et plus efficiente de la copropriété, tout en faisant des économies par rapport à un syndic classique.
Chaque modèle a ses avantages et spécificités. Il appartient aux copropriétaires de choisir celui qui correspond le mieux à la taille, aux enjeux et à la culture de leur résidence.
Syndic provisoire : comment organiser la première assemblée générale ?
Le syndic provisoire doit organiser la première assemblée générale réunissant le syndicat des copropriétaires. Lors de celle-ci, il doit proposer aux copropriétaires de choisir parmi plusieurs syndics de copropriété (et éviter de proposer de reconduire son mandat). Selon l'article 55 de la loi ALUR, le syndic provisoire est tenu de présenter plusieurs devis de syndics pour une mise en concurrence.
Les copropriétaires ont la liberté de suggérer d'autres offres de syndic à inclure à l'ordre du jour de l'assemblée. Ils peuvent le faire en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic provisoire, en annexant les devis en question. Ce dernier est alors tenu d'inclure ces offres à l'ordre du jour de l'assemblée.
