En France, la désignation d'un syndic est une obligation légale pour toutes les copropriétés selon la loi du 10 juillet 1965. Au-delà de son caractère obligatoire, le syndic de copropriété constitue un élément clé pour assurer une gestion saine et efficace de la copropriété, indépendamment du nombre de lots.

Les coûts d'un syndic professionnel peuvent être conséquents et pas toujours adaptés aux petites copropriétés. Dans cette situation, la création d'un syndic bénévole peut être une alternative intéressante, offrant une gestion plus personnalisée et économique pour les copropriétaires. On vous détaille tous les éléments essentiels à connaître pour créer un syndic bénévole au sein de sa copropriété. 

Quel syndic pour une petite copropriété ?

Il est essentiel de rappeler que les structures résidentielles, qu’il s’agisse d’immeubles ou de groupes d’immeubles, sont régies par le statut de la copropriété, établi par la loi de 1965. Plusieurs modèles de syndic peuvent être adaptés à une petite copropriété comme le syndic bénévole ou le syndic coopératif. 

Le syndic bénévole pour une petite copropriété

Le modèle du syndic bénévole peut être une solution de gestion efficace et participative pour une petite copropriété. Ce modèle permet au syndicat des copropriétaires d’éviter de faire appel à un syndic professionnel. Le syndic est alors un copropriétaire élu lors d’une assemblée générale des copropriétaires. L’un des avantages principaux de ce modèle est qu’il permet de réduire de façon importante les charges de copropriété.

Le syndic coopératif pour une petite copropriété

Dans ce modèle de gestion, le conseil syndical assure intégralement la gestion de la copropriété, sans intermédiaire. Composé de copropriétaires élus, le conseil syndical sert de relais entre le syndic et les copropriétaires. Bien que, légalement, la qualité de syndic soit attribuée au président du conseil syndical, en pratique, l’ensemble des missions syndicales sont partagées parmi tous les membres selon leurs compétences et leurs disponibilités. Cela permet ainsi une gestion collaborative et adaptée aux besoins spécifiques de la copropriété. Ce modèle permet de réduire les charges de copropriété, et de répartir le travail entre plusieurs copropriétaires (contrairement au syndic bénévole).

Bon à savoir :

Les petites copropriétés peuvent également opter pour un syndic professionnel. Ce dernier est une entreprise externe, rémunérée par des honoraires, en contrepartie de ses services de gestion. Il est important de souligner que le syndic professionnel peut également appliquer des frais supplémentaires pour des services non inclus dans le forfait initial, tels que l'organisation d'assemblées générales extraordinaires (AGE) ou la réalisation de l'état daté. Ce modèle, bien que courant, implique une vigilance accrue sur les coûts et les services inclus, permettant aux copropriétaires de maintenir un équilibre entre bénéfices et dépenses. Lorsque le volume de tâches à gérer est faible, ce modèle peut ne pas être le plus adéquat pour une petite copropriété.

Qui peut être syndic bénévole d'une copropriété ?

Syndic bénévole : les personnes éligibles

Tout copropriétaire, en tant que personne physique, d’un ou plusieurs lots qui le souhaite,  peut se présenter pour être désigné syndic bénévole. 

Une société commerciale ou une Société Civile Immobilière (SCI), dotée de la personnalité morale et copropriétaire, peut également occuper la fonction de syndic bénévole. En pratique, c’est le représentant légal de la société commerciale ou de la SCI qui assume les responsabilités de syndic bénévole.

Toutefois, il faut être conscient qu’être syndic bénévole implique une responsabilité importante. En effet, la gestion et le bon fonctionnement de la copropriété reposent principalement sur une personne. Pour assumer ce rôle, il est crucial d'avoir des connaissances solides en droit et en comptabilité, mais aussi de disposer de suffisamment de temps libre.

Bon à savoir :

Un nu-propriétaire ou un usufruitier ne peut devenir syndic bénévole.

Syndic bénévole : les personnes non-éligibles

Selon la loi ALUR, il est interdit pour une personne de devenir syndic bénévole si elle n’est pas copropriétaire de plein droit. 

Plusieurs catégories de personnes sont explicitement exclues de la possibilité d'être désignées comme syndic bénévole :

• Le conjoint, s'il est marié sous le régime de séparation des biens ;
• Le partenaire de PACS ;
• Les parents ou les enfants majeurs du copropriétaire ;
• Le gérant d’une SCI. En effet, ici, seule la SCI, en tant que personne morale, est habilitée à être désignée comme syndic bénévole.

Ces exclusions ont pour but que la personne occupant le rôle de syndic bénévole détient les droits pleins et entiers sur la propriété, garantissant ainsi une représentation légitime et conforme aux intérêts des copropriétaires.

Comment est nommé le syndic bénévole ?

Le syndic bénévole doit être élu lors d’un vote en assemblée générale (AG) mené par le syndicat des copropriétaires. Pour être élu, sa désignation en tant que syndic doit être votée à la majorité absolue (la moitié des voix des copropriétaires, plus une). Cette majorité se calcule sur la base des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Dans l’éventualité où la majorité absolue ne serait pas atteinte, dès lors que la proposition a rassemblé au moins un tiers des voix en tantièmes, un second vote peut être organisé durant la même séance, cette fois à la majorité simple. Pour ce second vote, seules sont prises en compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Bon à savoir :

L'élection d'un syndic bénévole doit être organisée dans un lieu neutre. Elle ne peut donc pas avoir lieu dans les locaux du syndic actuel. De plus, un secrétaire de séance doit être préalablement nommé afin de rédiger le procès-verbal de l'AG.

Comment révoquer le syndic en place pour le remplacer par un syndic bénévole ?

Lorsqu'une cause légitime de révocation du syndic est établie, un changement de syndic peut être opéré en cours de mandat. Ceci se fait en convoquant une assemblée générale extraordinaire. 

Plusieurs motifs peuvent justifier la révocation d’un syndic en cours de mandat : 

• L'absence de fiche synthétique ;
• Le défaut de souscription aux assurances obligatoires, notamment l’assurance multirisque immeuble ;
• La mise en œuvre de travaux sans l'autorisation de l'assemblée générale (à l’exception des travaux urgents indispensables à la salubrité ou à la sécurité de l'immeuble et de ses occupants) ;
• La transgression d'une décision de l'assemblée générale ou d'une disposition du règlement de copropriété ;
• Des fautes de gestion, des négligences ou des malversations financières.

Dans de telles situations, une assemblée générale peut être convoquée, à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires. Si le syndic n’y répond pas dans un délai de 8 jours, le président du conseil syndical a le droit de convoquer lui-même une assemblée générale extraordinaire.

La révocation du syndic intervient à l'issue de l'assemblée générale, suite à un vote à la majorité absolue. Le syndic révoqué ne reçoit aucune indemnité. Durant la même séance, les copropriétaires ont toute latitude pour voter en faveur de l'instauration d'un syndic bénévole, toujours à la majorité absolue. 

Comment mettre en place un syndic bénévole à la fin du mandat du syndic en place ? 

Chaque année, le syndic de copropriété a l’obligation de convoquer une assemblée générale (AG). Si le mandat du syndic actuel est sur le point d’expirer, lors de cette AG, il est possible de proposer et voter la résolution concernant le changement de syndic. À ce moment, il est alors possible d’opter pour un modèle de syndic bénévole.

Pour cela, plusieurs démarches doivent être réalisées : 

• L’ordre du jour de la prochaine AG doit être élaboré. Il doit énumérer les résolutions à voter le jour de l’assemblée. 
• Il est indispensable de l’envoyer via une lettre recommandée avec accusé de réception, comprenant :

• La proposition d’ajouter à l’ordre du jour une résolution concernant l’élection d’un syndic bénévole ;
• La durée proposée pour le mandat ;
• Un modèle de contrat peut aussi être joint. Depuis le décret du 26 mars 2015, un contrat-type pour les syndics de copropriété doit être respecté lors de toute conclusion ou renouvellement de contrat. Ce modèle encadre des clauses importantes, telles que les missions du syndic, la durée du contrat, la rémunération éventuelle, etc. Ce contrat-type est aussi applicable aux syndics bénévoles.
• La convocation à l’assemblée générale, comprenant l’ordre du jour, doit être transmise par le syndic au minimum 21 jours avant la tenue de l’assemblée.

Bon à savoir :

En cas de non-réponse ou de refus d'inscription d'une résolution par le syndic, constituant une violation de l’article 10 du décret de 1967, les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire. Les convocations doivent également être émises 21 jours avant la date de l'assemblée, sauf en cas d'urgence grave, annulant ce délai préalable.

Comment immatriculer un syndic de copropriété bénévole ?

Si votre copropriété est nouvellement créée, et qu’elle n’a donc pas été immatriculée, ​​le représentant légal du syndic bénévole doit immatriculer la copropriété. C’est une démarche simple et rapide, à effectuer sur le portail de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Cette démarche est gratuite et doit être réalisée dès la création du syndic bénévole. 

En cas d’élection d’un syndic bénévole prenant la suite d’un autre syndic, le nouveau syndic bénévole doit veiller à ce que les informations concernant la copropriété soient mises à jour. Le syndic doit déclarer tout changement pertinent concernant la gestion de la copropriété.

Bon à savoir :

Si les obligations d'immatriculation et de mise à jour des informations relatives à la copropriété ne sont pas respectées, l’ANAH enverra une mise en demeure au syndic, lui donnant un mois pour régulariser la situation. Si la situation n'est pas régularisée après ce délai, une astreinte pouvant aller jusqu'à 20 euros par lot et par semaine de retard peut être imposée. L'absence d'immatriculation peut également rendre la copropriété inéligible aux aides et subventions de l’État, des collectivités territoriales et d’autres établissements publics. Cela peut être particulièrement préjudiciable dans un contexte où la loi Climat et Résilience a renforcé la réglementation en matière de rénovation énergétique et où de nombreuses aides publiques ont été créées pour aider les propriétaires à se mettre en conformité.

Quel est le coût d'un syndic de copropriété bénévole ?

Opter pour un syndic bénévole offre à la copropriété une opportunité de s’autogérer, ce qui permet de réaliser des économies importantes. Les syndics professionnels facturent généralement des honoraires élevés, auxquels s'ajoutent des frais annexes pour diverses tâches administratives et une commission moyenne de 4% sur le montant HT des travaux de copropriété. En comparaison, le coût associé à un syndic bénévole est nettement inférieur.

Qui dit syndic bénévole, ne dit pas forcément travail gratuit. Voici les deux formes de rémunération possibles pour un syndic bénévole : 

• Rémunération en contrepartie du rôle de syndic : Cette rémunération doit rester inférieure aux revenus principaux du syndic bénévole et est imposable au titre des bénéfices non commerciaux.
• Compensation des frais professionnels : Ce modèle couvre les frais engendrés par l'exercice de la fonction de syndic bénévole, tels que les frais de déplacement ou les frais téléphoniques.

Quel compte bancaire pour un syndic bénévole ?

Selon l'article 18 de la loi de 1965, le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Le non-respect de cette obligation dans les 3 mois suivant sa désignation rend son mandat automatiquement nul.

De plus, le syndic doit également ouvrir un compte spécifique pour le fond de travaux. L'inobservation de cette règle entraîne également la nullité de son mandat à l'issue des 3 mois suivant sa nomination. Dans ces deux cas, tout copropriétaire a le droit de solliciter la nullité du mandat du syndic.

Syndic bénévole : avantages et inconvénients

Avec un syndic bénévole, vous pouvez exercer un plus grand contrôle sur votre copropriété et allouer les économies réalisées sur les frais de syndic à des projets pour entretenir et  valoriser votre copropriété. La transparence et la convivialité sont aussi améliorées. En effet, le syndic bénévole, étant lui-même copropriétaire, il peut échanger plus facilement avec les autres résidents. 

Cependant, un inconvénient majeur du syndic bénévole est la concentration de la gestion de la copropriété entre les mains d'une seule personne, ce qui peut représenter une lourde charge de travail. Le modèle de syndic coopératif peut être une alternative intéressante pour éviter ce problème, grâce à une répartition des missions du syndic entre plusieurs copropriétaires.