Un voisin vous fait vivre un enfer du fait de nuisances sonores ou olfactives ? En tant que copropriétaire, vous pouvez agir. Même si vous n’occupez pas votre logement et que vous le louez, vous pouvez être tenu responsable des troubles du voisinage causés par votre locataire. Connaître vos droits et recours est donc essentiel pour gérer ces situations délicates et préserver la tranquillité de votre copropriété.

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Quels troubles du voisinage en copropriété ?

D’après l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit de jouir de ses parties privatives et communes dès lors qu’il ne porte pas atteinte : 

• Aux droits des autres copropriétaires ; 
• Et à la destination de l'immeuble. 

Les troubles du voisinage ne sont pas spécifiques aux copropriétés. Que vous viviez en appartement ou au sein d’une maison, vous pourriez être confronté à des nuisances similaires. Par exemple, vous êtes réveillé tôt le matin par des travaux bruyants, perturbé tard dans la nuit par de la musique forte, des odeurs envahissantes ou encore des nuisances causées par un animal. 

Face à ces troubles, il n’est pas toujours aisé de savoir quand il est possible d’agir. En effet, les critères de reconnaissance des nuisances peuvent être flous. En cas de litige, c'est le tribunal qui tranchera. Connaître ses droits et recours est donc essentiel pour maintenir la paix en copropriété.

Bon à savoir :

Le tapage nocturne, défini comme toute nuisance sonore entre 22h et 7h, est une nuisance spécifique à prendre en compte. Pour être qualifié de trouble, le bruit ou l'odeur doit être récurrent, intense et durable.

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Trouble anormal du voisinage : comment l’identifier ?

En copropriété, la question des nuisances peut rapidement devenir complexe. Toutes les nuisances ne sont pas nécessairement qualifiées de "troubles anormaux du voisinage". Alors, comment distinguer une simple gêne d'un réel trouble ?

Un trouble anormal du voisinage est évalué en fonction de plusieurs critères. Bien que chaque situation soit unique, voici quelques indicateurs clés pour vous guider :

• Moment de la nuisance : Un bruit tard dans la nuit est souvent plus intrusif qu'en plein jour.
• Lieu : Les normes d'acceptabilité diffèrent en milieu urbain et rural. Ce qui est toléré en campagne ne le sera pas forcément en ville.
• Durée et fréquence : Une nuisance ponctuelle est différente d'un désagrément récurrent.
• Intensité : Un bruit faible mais constant peut être tout aussi perturbant qu'un bruit fort mais bref.
• Sensibilité de la victime : La perception du trouble peut varier d'une personne à l'autre.

Ces critères, pris ensemble, aident à déterminer si une nuisance dépasse le seuil de l'anormalité. En cas de doute, il est toujours conseillé de consulter des experts ou d'envisager une médiation pour résoudre le conflit.

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Troubles du voisinage en copropriété : contre ou vers qui se retourner ?

Lorsque vous faites face à des troubles du voisinage, vous pouvez vous prendre contact avec : 

• L’auteur du trouble : La première démarche est d'agir directement contre la personne responsable des nuisances, qu'elle soit copropriétaire ou locataire. Un dialogue amiable peut souvent résoudre le problème, mais dans les cas plus complexes, une action en justice peut être nécessaire.
• Le syndic ou syndicat des copropriétaires : Si un locataire est à l'origine du trouble, il est également possible d'agir contre le copropriétaire-bailleur. En effet, ce dernier a une responsabilité quant au comportement de son locataire. Il est souvent recommandé de signaler d'abord le problème au syndic, qui pourra intervenir ou vous orienter sur la marche à suivre.
• Le propriétaire-bailleur : Si un locataire cause des nuisances, le bailleur doit intervenir pour les faire cesser, conformément à la loi sur les rapports locatifs. Informé par la victime ou le syndic, il doit envoyer une mise en demeure à son locataire. Si le trouble persiste, une médiation avec un conciliateur est requise avant une éventuelle saisine du tribunal judiciaire.

Bon à savoir :

Il est possible de solliciter l'intervention de la mairie pour faire appliquer, le cas échéant, l'arrêté préfectoral en vigueur.

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La responsabilité du syndic peut-elle être engagée en cas de troubles du voisinage ?

Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans la gestion des nuisances au sein d'une résidence. Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a la charge de veiller à la bonne application du règlement de copropriété. Si ce règlement contient des clauses interdisant certaines activités ou comportements sources de nuisances, c'est au syndic d'intervenir. Dans le cas de manquements répétés, il lui appartient d'entamer les démarches judiciaires nécessaires pour mettre fin aux troubles.

Une décision de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 22 mars 2000) a indiqué qu’un trouble anormal du voisinage est perçu comme une transgression du règlement de copropriété. Ainsi, le copropriétaire victime n'a pas à démontrer le caractère anormal de la nuisance. Sa seule obligation est de prouver la violation du règlement intérieur.

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Troubles du voisinage en copropriété : quels recours ?

Tout d’abord, pour tenter de mettre fin à des troubles du voisinage, il est fortement recommandé de privilégier le dialogue entre l’auteur du trouble, celui ou ceux qui le subissent et le syndic. Si cela ne suffit pas, plusieurs démarches sont envisageables : 

• Envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à l’auteur du trouble de voisinage pour l’avertir de votre intention d’engager des procédures plus formelles ;  
• Faire appel à un conciliateur de justice est une étape obligatoire (ce qui constitue une étape préalable à toute action en justice), qui a pour mission de trouver un terrain d’entente entre la victime et l’auteur des nuisances ; 
• Si cette conciliation échoue, l'intervention d'un huissier (désormais appelé commissaire de justice) peut servir à constater officiellement les nuisances ;

Saisir le tribunal de proximité qui pourra condamner l’auteur du trouble anormal à des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi, à, l'insonorisation du logement ou encore à la résiliation du bail.

Bon à savoir :

Gardez toute preuve des nuisances (constats d'huissier, témoignages, sms...). Une plainte abusive peut se retourner contre vous devant les tribunaux. Chaque preuve pourra jouer un rôle déterminant au cours du procès.

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Comment résilier le bail pour trouble du voisinage ?

La procédure diffère selon qu’une clause résolutoire a été prévue ou non au sein du contrat de bail :

• Bail avec clause résolutoire : Depuis la loi n°2007-297 du 5 mars 2007, la clause résolutoire peut prendre effet en cas de trouble du voisinage commis par le locataire. Dans un tel cas, le propriétaire-bailleur doit alors obtenir la reconnaissance préalable du trouble par un juge des contentieux de la protection. Ensuite, il peut résilier le contrat de bail sans préavis.
• Bail sans clause résolutoire : La procédure est plus longue. Le propriétaire-bailleur doit procéder à la saisine du tribunal judiciaire et assigner son locataire par acte de commissaire de justice (anciennement appelé huissier). C’est le tribunal qui jugera si la nuisance constitue effectivement un trouble anormal de jouissance et qui résiliera en conséquence le bail. La résiliation du bail ne peut pas être automatique, comme c’est le cas quand une clause résolutoire a été incluse dans le contrat de location.

Bon à savoir :

Si la date d’échéance du bail approche, le propriétaire-bailleur peut invoquer les troubles du voisinage comme raison légitime pour donner congé à son locataire. Si le locataire conteste le congé en justice, le bailleur doit fournir des preuves des nuisances.