La loi Pinel est un dispositif phare de l'investissement locatif depuis 2014. Or, en 2024, ce dispositif fait face à d’importants changements avec l'introduction du Pinel +. Les réductions d’impôts baissent, sauf si le logement répond à de nouveaux impératifs en termes de performance énergétique et de confort. Cet article vous offre un panorama des changements relatifs à la loi Pinel en 2024.
Comprendre la loi Pinel : origines et objectifs
La Loi Pinel, instaurée en septembre 2014, a été conçue pour stimuler la construction de logements neufs dans des zones à forte demande. Cette loi visait à faciliter l'accès au logement, tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.
Son objectif principal était de répondre à la pénurie de logements, en particulier dans les grandes villes, en incitant les investisseurs privés à financer la construction de biens immobiliers destinés à la location.
Cette initiative a eu un impact notable sur le marché immobilier, modifiant la dynamique entre offre et demande et favorisant l'investissement dans le secteur du logement neuf.
Pinel vs Pinel + : quelles différences ?
Le dispositif Pinel est accessible sous deux formes différentes en 2024, qui présentent des avantages fiscaux différents :
Le dispositif Pinel classique
Le Pinel classique, bien qu'il continue d'offrir des réductions d'impôts, voit en 2024 ses avantages diminuer progressivement. Les taux de réduction d'impôts sont réduits par rapport aux années précédentes. Voici les taux applicables en 2024 :
● Durée d’engagement de 6 ans : réduction d’impôts de 9% ;
● Durée d’engagement de 9 ans : réduction d’impôts de 12% ;
● Durée d’engagement de 12 ans : réduction d’impôts de 14%.
Le dispositif Pinel +
Ce dispositif, en vigueur depuis 2023, permet de bénéficier des avantages fiscaux à taux plein. Mais, pour cela, des critères supplémentaires doivent être respectés en matière de performance énergétique et de qualité de construction. Ce dispositif cible donc les investissements dans des logements neufs hautement performants, reflétant une orientation vers un immobilier plus durable.
Avec Pinel +, les taux de réduction d’impôts sont les suivants en 2024 :
● 12% du prix d'achat du bien sur 6 ans ;
● 18% sur 9 ans ;
● 21 % sur 12 ans.
Quels sont les critères d'éligibilité à la loi Pinel en 2024 ?
Pour être éligible à la Loi Pinel, les investisseurs doivent :
● Investir dans des logements :
○ Neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) ;
○ Faisant partie d’un bâtiment d'habitation collectif ;
○ Situés dans des zones géographiques classées zones A, A bis et B1. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le classement des communes par zones géographiques du ministère chargé de l'écologie ;
● S’engager à louer le logement :
○ Pour une durée minimale, généralement de six, neuf ou douze ans,
○ En respectant des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, qui diffèrent selon la zone géographique, afin que le logement soit accessible à des ménages modestes ;
○ Non meublé.
Bon à savoir :
Si vous souhaitez acheter une maison individuelle ou un pavillon, vous ne pourrez pas bénéficier de la loi Pinel.
Performance énergétique : les critères supplémentaires pour bénéficier de Pinel +
Le dispositif Pinel + impose des normes élevées en termes de qualité de construction et d'efficacité énergétique. Les logements éligibles doivent répondre à des critères stricts afin de promouvoir des bâtiments moins énergivores et plus respectueux de l'environnement.
Les critères de confort de Pinel +
Pour bénéficier de la réduction fiscale complète offerte par le Pinel + en 2024, les propriétés acquises doivent répondre à des critères spécifiques de confort :
● Une superficie minimale est requise par type d'appartement : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, et ainsi de suite jusqu'à 96m² pour un T5 ; .
● Un espace extérieur privé est obligatoire, avec une taille minimum variant de 3m² pour un T1 à 9m² pour un T5 ;
● Pour les T3, T4 et T5, il doit y avoir une fenêtre ou une porte-fenêtre sur deux façades différentes.
Les critères énergétique de Pinel +
Pinel + met l'accent sur la performance énergétique et environnementale des biens immobiliers neufs. Les conditions spécifiques de conformité dépendent de la date de dépôt du permis de construire et de l'acquisition du logement :
● Logements avec permis de construire déposé avant 2022 : conformité à la norme transitoire E+C- ;
● Logements achetés en 2023 avec permis post-2022 : respect des normes RE 2020 ;
● Logements achetés en 2024 avec permis post-2022 : conformité à la norme RE 2020 et classe énergétique A requise.
Focus sur les avantages du Pinel +
Plus de logements performants dans des zones prioritaires
Aussi appelé super Pinel, ce dispositif permet de favoriser la création de logements plus respectueux de l'environnement en France. La demande de location augmentant constamment dans les grandes villes, la loi Pinel 2024 encourage la construction d'appartements de meilleure qualité, moins gourmands en énergie. Les investisseurs continuent de bénéficier des avantages fiscaux du Pinel pour les encourager à investir dans des quartiers prioritaires, contribuant ainsi à la création de logements de haute qualité dans des zones auparavant négligées.
Une réduction d'impôt jusqu'à 21 %
La réduction fiscale se présente sous la forme d'une déduction sur le montant de l'impôt à payer (et non comme une réduction du revenu imposable). Le taux de réduction d'impôt varie en fonction de la durée de location et du bien loué. Avec le Pinel Plus, la réduction peut atteindre jusqu'à 21% pour un engagement de location de 12 ans.
Création ou consolidation du patrimoine immobilier
Malgré les modifications apportées à la loi Pinel, cela reste un très bon moyen de faire des investissements locatifs. En effet, il permet d’accéder à la propriété sur des biens immobiliers neufs, dans des zones où la demande de location est forte. Cela permet généralement de réaliser des plus-values à moyen ou long terme.
La mise en location de l’appartement génère des revenus locatifs, qui peuvent contribuer au financement de l’acquisition, grâce à l'effet de levier du prêt immobilier. Il est également important de noter que cet investissement est reconnu et soutenu par les institutions bancaires.
Quand s’arrête le dispositif Pinel ?
Les deux dispositifs prendront fin en 2024. Ainsi, si vous avez l'intention de réaliser un investissement en utilisant le dispositif Pinel ou Pinel Plus, vous devez le faire en cette année 2024.
La fin de ce dispositif ne marque pas la fin de l’investissement locatif. Il vous restera, par la suite, la possibilité d'investir dans le cadre du statut très attractif de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les revenus provenant de la location meublée ne sont pas imposés comme des revenus fonciers, mais plutôt en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le LMNP offre une fiscalité avantageuse avec deux options : le régime micro-BIC et le régime réel. En optant pour le micro-BIC, vous bénéficiez d'une réduction de 50 % sur vos revenus locatifs. Avec le régime réel, vous pouvez déduire les dépenses liées à votre investissement selon leur montant réel. Par conséquent, plus vos dépenses sont importantes, plus il est avantageux de choisir le régime réel.
D'autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent également, tels que le dispositif Denormandie ou le dispositif Loc’Avantages (anciennement Louer Abordable).
De plus, la législation fiscale évolue chaque année. L'introduction d'un nouveau dispositif fiscal par le législateur en 2025 reste toujours une possibilité à considérer.
Loi pinel : quelles évolutions en Outre-mer ?
La loi Pinel dans les régions d'Outre-mer fonctionne selon le même principe que la loi Pinel 2024 en France métropolitaine. Cependant, afin de la rendre encore plus attrayante qu'en métropole, la loi Pinel Outre-mer propose des réductions d'impôt plus importantes :
● 20% en 2024 pour un engagement de location de 6 ans ;
● 23% en 2024 pour un engagement de location de 9 ans ;
● 25% en 2024 pour un engagement de location de 12 ans.
Ce dispositif de défiscalisation s'applique aux départements et territoires d'Outre-mer suivants :
● Guadeloupe ;
● Guyane ;
● Martinique ;
● Réunion ;
● Mayotte ;
● Saint-Barthélemy ;
● Saint-Martin ;
● Saint-Pierre-et-Miquelon ;
● Nouvelle-Calédonie ;
● Polynésie française ;
● Wallis-et-Futuna.
