La copropriété est un sujet bien délicat, et doit être gérée au mieux pour éviter les conflits. Dans cette tâche, le rôle du syndic est central : sans lui, la copropriété ne peut pas continuer, c’est pourquoi la loi oblige la présence d’un syndic au sein de chaque copropriété. Cependant, il arrive qu’il faille changer de syndic : cette passation doit alors se faire dans les règles afin d’éviter tout désaccord. Voici donc un petit guide explicatif pour changer de syndic de copropriété.
Dans quelle situation peut-on changer de syndic ?
Il existe deux situations distinctes de changement de syndic de copropriété. En effet, on peut soit changer de syndic automatiquement en fin de mandat (ou réélire le même syndic), soit demander le changement de syndic en cours de mandat.
En effet, les syndics de copropriété sont élus pour un mandat allant généralement de 1 à 3 ans, d’une assemblée générale annuelle à une autre. C’est à la fin de leur mandat que l’on demande le vote pour choisir un nouveau syndic ou réélire le précédent.
Pour demander un changement de syndic en cours de mandat, il faut à tout prix que les raisons soient valables. Le syndic doit être en faute, et les fautes qu’il a commises doivent être rapportées par des preuves tangibles, que ce soit une lettre, un échange de mail, un contrat non-valable…
Voici donc une liste non-exhaustive de situations dans lesquelles ont peut demander à changer de syndic en cours de mandat :
- Refus de convoquer une assemblée générale ;
- Refus d’ajouter une résolution proposée à l’ordre du jour ;
- Prise de décisions importantes sans l’approbation des copropriétaires en assemblée générale ;
- Etc.
De façon plus générale, le syndic ne doit pas mettre la copropriété en difficulté : s’il le fait et que cela peut être prouvé, alors il peut être révoqué en cours de mandat.
La procédure à suivre pour changer de syndic en fin de mandat
Le changement de syndic en fin de mandat doit être réalisé dans les règles pour se dérouler sans accroc. Ainsi, il existe trois grandes étapes lors de la passation, de la mise en concurrence des syndics à la passation entre ancien et nouveau syndic, en passant par l’élection du nouveau syndic lors de l’assemblée générale.
La mise en concurrence des syndics
Une fois que la fin du mandat du syndic actuel approche, le conseil syndical s’occupe de mettre en concurrence différents syndics, pour trouver celui qui pourra le mieux s’occuper de la gestion de leur copropriété. Il est donc important de sélectionner un syndic adapté à votre type de copropriété. Vous aurez donc le choix entre un syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif. En choisissant un syndic bénévole ou coopératif, vous vous assurez de réduire les coûts, tout en risquant de ne pas savoir gérer certaines questions financières ou administratives.
Si vous souhaitez élire un syndic professionnel, la mise en concurrence doit reposer sur certaines questions, à savoir :
- Y-a-t-il un des syndics qui connait mieux votre type de copropriété, en gérant d’autres immeubles du même acabit par exemple ?
- Y-a-t-il un des syndics qui gère trop de copropriétés ? Si c’est le cas, alors il négligera potentiellement votre copropriété ;
- Les contrats proposés par les syndics sont-ils accessibles ? Sont-ils proportionnels aux services fournis ?
Une fois le syndic choisi par le conseil syndical, ce dernier peut demander à inscrire le contrat de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Ce contrat contiendra différentes informations sur la façon dont sera gérée la copropriété avec ce potentiel nouveau syndic.
L’élection du nouveau syndic
Au jour de l’assemblée générale, les copropriétaires ou leurs mandataires devront voter les propositions mises à l’ordre du jour, y compris la proposition de choisir un nouveau syndic ou de renouveler le précédent.
Ainsi, un certain nombre de contrats de syndic sont proposés au vote à la majorité absolue, selon l’article 25-1 de la loi de 1965. Si un contrat de syndic obtient plus de 50% des tantièmes présents, représentés ou absents, alors c’est ce syndic qui est élu. Si un contrat obtient plus d’un tiers de ces mêmes tantièmes, alors un second vote peut être effectué, à la majorité simple cette fois-ci. Il faudra alors que la majorité soit obtenue, sans tenir compte des abstentionnistes.
La passation entre les syndics
La révocation du mandat de l’ancien syndic s’effectue dès que le nouveau syndic est élu lors de l’assemblée générale, ce qui signifie que le mandat de ce dernier commence au même moment.
L’ancien syndic dispose alors d’un délai d’un mois pour envoyer les archives, la situation de trésorerie, la totalité des fonds de la copropriété et plus généralement tous les documents de la copropriété au nouveau syndic. Ce dernier dispose lui aussi d’un mois à compter de l’assemblée générale pour envoyer le procès-verbal aux copropriétaires, selon les règles habituelles.
Le changement de syndic en cours de mandat
Il se peut que, pour les raisons précédemment citées, les copropriétaires ou le conseil syndical souhaite révoquer l’actuel syndic en cours de mandat. Si le motif est valable, alors la révocation du syndic peut être mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale ordinaire, avec proposition de nouveaux contrats de syndics par exemple.
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